Mengenal Apa Itu SHMSRS, Pahami Sebelum Beli Apartemen!

Ketika anda membeli rumah, maka statusnya adalah SHM karena anda menjadi pemilik tunggal dari tanah maupun bangunan di atasnya. Namun hal serupa tidak berlaku pada apartemen atau rumah susun dan sejenisnya, yang mana statusnya adalah SHMSRS (Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun). Apa itu ? Yuk pahami sebelum memutuskan untuk membeli apartemen.

Baca Juga: MENGENAL PENGERTIAN STRATA TITLE APARTEMEN DAN HUNIAN VERTIKAL

Apa Itu SHMSRS, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau biasa pula disebut dengan istilah strata title merupakan status kepemilikan apartemen yang berkekuatan hukum. Dasar hukumnya adalah UU Nomor 20 Tahun 2011. Yang mana hak hak yang dimiliki oleh pemilik unit apartemen bukan hanya milik perorang, melainkan hak milik bersama.

Apartemen atau rumah susun juga merupakan satuan satuan yang bisa dimiliki serta digunakan secara terpisah. Khususnya untuk tempat tinggal yang dilengkapi dengan tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. Kantor Pertanahan setempat kemudian menerbitkan sertifikat masing masing unit rumah susun tersebut berdasarkan Akta Pemisahan, dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Untuk SHMSRS sendiri secara umum sama dengan sertifikat atas tanah dan bangunan. Hanya saja berbeda pada adanya persentase kepemilikan atas tanah bersama dan warnanya pink. Jadi tanah tempat berdirinya rumah susun adalah tanah milik bersama, dengan nilai perbandingan proporsionalnya ditentukan pada saat perencanaan lalu dicantumkan dalam sertifikat.

Jenis Hak Kepemilikan Unit Apartemen

SHKRS / HGB Milik

Di Indonesia, ada beberapa jenis hak kepemilikan unit apartemen. Salah satunya yaitu SHKRS (Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun) atau HGB (Hak Guna Bangunan) milik, yaitu apartemen yang dibangun atas lahan milik developer. Jenis ini punya kedudukan yang kuat, jadi bisa dipakai sebagai jaminan di bank.

Akan tetapi SHKRS mempunyai masa berlaku selama 30 tahun, kemudian bisa diperpanjang selama 20 tahun. Umumnya, Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun dibuat sama seperti SHM. Namun dibedakan dari warnanya, dimana SHKRS berwarna pink sementara SHM dibuat dengan warna sampul hijau.

SKGB

Jenis SHMSRS berikutnya yaitu SKBG (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung). Sertifikat ini diterima apabila apartemen dibangun di atas lahan milik pemerintah atau merupakan tanah wakaf. Karena status pemilik tanah ada di tangan orang ketiga, maka jenis hak kepemilikan unit apartemen ini pun menjadi lebih lemah.

HPL

HPL (Hak Pengelolaan Lahan) bukan termasuk hak atas tanah seperti HM (Hak Milik), HGB (Hak Guna Bangunan), HGU (Hak Guna Usaha), maupun HP (Hak Pakai). Ini adalah sebagian dari tanah negara yang kewenangannya dilimpahkan kepada pemegang HPL. Sehingga tidak dapat dijadikan jaminan utang atau dialihkan. Namun dapat diberikan hak atas tanah HGB atau HP di atas HPL dengan surat perjanjian.  

Baca Juga: APA ITU HGB DI ATAS HPL, HAL YANG WAJIB DIKETAHUI SEBELUM MEMBELI APARTEMEN

Masa Berlaku SHMSRS

Tidak seperti SHM yang sifatnya tetap dan berlaku seumur hidup, Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun mempunyai masa berlaku. Umumnya masa berlaku untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, kemudian bisa diperpanjang kembali selama 20 tahun. Namun masa berlakunya dapat bervariasi, tergantung keputusan yang diberikan BPN kepada developer.

Persyaratan Pengurusan SHMSRS

Mengurus SHMSRS Baru

SHMSRS baru akan diurus dan didapatkan melalui pengembang, jadi anda tidak harus mengurusnya langsung di kantor pertanahan setempat. Adapun persyaratan pengurusannya yaitu formulir permohonan yang ditandatangani di atas materai, surat kuasa apabila dikuasakan, serta fotokopi identitas pemohon (KTP dan KK).

Juga menyertakan Sertifikat Hak Atas Tanah yang merupakan tanah bersama, proposal pembangunan rumah susun, ijin layak huni, dan akta pemisahan yang dibuat oleh penyelenggara pembangunan. Akta pemisahan diberi lampiran gambar serta nilai perbandingan proporsional yang disahkan oleh pejabat berwenang.

Mengurus Perpanjangan SHMSRS Baru

Perpanjangan Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun maksimal diajukan dua tahun sebelum masa jatuh tempo. Dan syaratnya yaitu mengisi formulir permohonan perpanjangan yang diperoleh dari kantor BPN, fotokopi KTP, fotokopi KK, sertifikat HGB asli, fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum, fotokopi SPPT PBB tahun berjalan, serta bukti pembayaran uang pemasukan.

Biaya Pengurusan SHMSRS

Mengurus SHMSRS Baru

Biaya pengurusan Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun bisa bervariasi, tergantung kebijakan pengembang. Namun dapat mengacu kepada peraturan pemerintah nomor 13 tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak. Tarifnya adalah Rp. 75.000 untuk pemecahan sertifikat skala 1:1.000, dihitung per bidang tanah. Lalu ada pula pelayanan pendaftaran pemisahan dan pemecahan.

Mengurus Perpanjangan SHMSRS Baru

Tim perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun biasanya akan memberitahu anda apabila masa berlaku sertifikat akan habis. Surat pemberitahuan umumnya sudah berisikan kisaran biayanya. Biaya ini meliputi perpanjangan sertifikat HGB induk sesuai dengan NPP, biaya perpanjangan SHMSRS unit, dan biaya administrasi lainnya.

 

Demikian hal yang harus anda ketahui tentang Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebelum membeli unit apartemen. Tidak perlu khawatir, mengenai hal ini nantinya akan dijelaskan oleh pihak pengembang. Termasuk pula pengurusannya dan syarat yang harus dilengkapi agar sertifikat dapat diterbitkan.